معاملات زمین و مستغلات
معامله املاک فرایندی است که طی آن حقوق واحد ملک (یا املاک تعیین شده) بین دو یا چند طرف منتقل می شود ، به عنوان مثال. در صورت انتقال یک طرف فروشنده (ها) و طرف دیگر خریدار (ها) هستند. اغلب می تواند به دلیل پیچیدگی انتقال حقوق مالکیت ، میزان مبادله پول و مقررات دولتی بسیار پیچیده باشد. قراردادها و الزامات نیز در کشورهای مختلف جهان و در میان اشخاص حقوقی کوچکتر (حوزه های قضایی) بسیار متفاوت است.
به عبارت دیگر ، معامله املاک و مستغلات ، مانند سایر معاملات مالی ، باعث هزینه های معامله می شود. برای شناسایی و احتمالاً کاهش این هزینه های معاملاتی ، سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) از طریق مطالعه ای که توسط کمیسیون اروپا انجام شده است ، و از طریق یک اقدام تحقیقاتی به این موضوع پرداخته است.
اقدام تحقیقی مذکور “مدلسازی معاملات املاک و مستغلات” روش هایی را برای توصیف معاملات منتخب به صورت رسمی مورد بررسی قرار داد تا امکان مقایسه در بین کشورها / حوزه های قضایی فراهم شود. توضیحات هم با استفاده از یک قالب ساده تر ، یک الگوی مورد استفاده اصلی ، و برنامه های پیشرفته تر زبان مدلسازی یکپارچه انجام شد.مدلهای فرایندی از طریق روش شناسی مبتنی بر هستی شناسی مقایسه شده و هزینه معاملات ملک ملی برای فنلاند و دانمارک بر اساس دستورالعملهای سیستم حسابهای ملل متحد برآورد شده است.
معاملات املاک و مستغلات بر آساس سازمان آمار ایران:
تقسیم ، انتقال و رهن ، همانطور که در پنج کشور شمال اروپا انجام می شود با جزئیات شرح داده شده است.
(با توجه به اینکه کاهش یا افزایش حجم )
تعداد
( معاملات در شهرهای بزرگ ، باعث کاهش یا افزایش شدید متوسط قیمت شده است )
حسابی
( قیمت در سطح استان یا دیگر نقاط کشور می بایست در این نشریه از متوسط تعدیل شده )
وزنی
( که در آن وزن با استفاده از سهم واحدهای مسکونی دارای سکنه محاسبه میشود)
شده استفاده تا بتوان با حذف اثر حجم معامالت، تغییرات واقعی قیمت را مشخص کرد.محاسبه برای متوسط تعدیل شده کل )
وزنی( ی کشور از متوسط تعدیل شده ی )وزنی( استانی استفاده شده است. الزت به ذکر است از ابتدای سال ۱۳۹۷،آمارهای این نشریه به جای شش ماهه به صورت فصلی وزن و خواهد شد منتشر ها ی مورد استفاده برمبنای واحدهای نفوس و مسکن عموم سرشماری در سکنه دارای مسکونی ۱۳۹۷است.قیمت خرید و فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی
در پاییز ۱۳۹۹متوسط ،قیمت خرید و فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاههای معامالت ملکی در کل کشور ۱۱۱۱۱ هزار ریال با میانگین م ساحت ۷۱۱ مترمربع بوده
است، که نسبت به فصل قبل، ۹/۱۱ در صد و ن سبت به فصل مشابه سال قبل ۴/۲۲۱ در صد افزایش داشته ا ست، همچنین تعداد معامالت فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی انجات شده از
طریق بنگاههای معامالت ملکی در کل کشور نسبت به فصل قبل ۷/۱۷ درصد کاهش و ن سبت به فصل م شابه سال قبل ۱/۱۷ درصد افزایش داشته است.
در میان استانهای کشور، بیشترین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین یا زمین سراختمان مسکونی کلنگی معامله شده ۷۱۱۴۴۱ هزار ریال با میانگین مسراحت ۴۳۱ مترمربع در اسرتان تهران و کمترین آن ۴۴۲۷ هزار ریال با میانگین مسراحت ۴۱۹ مترمربع در استان کهگیلویه و بویراحمد بوده است.
از سوی دیگر
کمترین میزان قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمانهای م سکونی کلنگی در معامالت انجات شده در کهگیلویه استان مربوطه با ۳۹۷ هزار ریال و بیشترین میزان آن مربوط به استان تهران با ۲۱۱۱۱۹۱ هزار ریال است. همچنین از کل معامالت انجات شده برای فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در کشور پاییزدر ۲۷۹۹/۱، استان فارس ۲۱درصد، دارای بیشترین سهم واستان سیستان بلوچستان با درصد ۱/۲ دارای کمترین سهم و استان یزدهای ، سمنان و فاقد خراسان جنوبی معامله ثبت شده هستند
متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی پاییزدر ۱۳۹۹،متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معامالت ملکی در سطح کل کشور
۱۹۴۹۱ هزار ریال با میانگین مساحت ۲۱۱ مترمربع و متوسط عمر بنای ۲۱ سال بوده است که نسبت به فصل قبل، ۱/۱۴ درصد و نسبت به فصل م شابه سال قبل ۱/۲۲۷ در صد افزایش دا شته ا ست، همچنین تعداد معامالت فروش زیربنای مسکونی انجات شده از طریق بنگاههای معامالت ملکی در کل کشور نسبت به فصل قبل ۴/۷۱ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱/۲۱ درصد افزایش داشته است.
یمقای سه متو سط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای م سکونی در میان ا ستانهای ک شور ن شان میدهد که بیشترین آن ۱۱۷۱۲۷ هزار ریال با میانگین م ساحت ۱۱ مترمربع و متو سط عمر بنای ۲۱ سال در ا ستان تهران و کمترین آن ۱۱۱۱ هزار ریال با میانگین مساحت ۲۳۹ مترمربع و متوسط عمر بنای ۲۱ یکهگدر استان سال لو بوده است. از سوی دیگر، کمترین قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای م سکونی در معامالت انجات شده در این فصل مربوط به ا ستان لر ستان با ۲۱۱۱ هزار ریال و بیشترین میزان آن متعلق به استان تهران با ۲۱۱۷۴۱۹ هزار ریال بوده است.پاییزدر همچنین ۲۷۹۹ ،از کل معامالت انجات شده برای فروش زیربنای مسکونی در کشور /۱با تهران استان ، ۷۴ درصد، دارای بیشترین سهم و استان درصد ۱/۲ دارای کمترین سهم در ۱۳۹۹،متوسط مبلغ اجارهی ماهانه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره ی یک مترمربع.
زیربنای مسکونی معامله شده
از طریق بنگاههای معامالت ملکی در سطح کل کشور ۱۱۱۱۴۹ ریال با میانگین مساحت ۹۳ مترمربع و متوسط عمر بنای ۲۴ سال بوده است،که نسبت به فصل قبل ۱/۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱/۴۴ درصد افزایش داشته است، همچنین تعداد معامالت اجارهی زیربنایمسکونی انجات شده از طریق بنگاههای معامالت ملکی در کل کشور نسبت به فصل قبل ۴/۷۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل
۴/۲۱۲ درصد افزایش داشته است.استان در میان های ک شور بیشترین متو سط یعالوهماهانه به یاجارهمبلغ سه در صد ودیعه ی پرداختی برای اجاره هر مترمربع زیربنای
مسکونی معامله شده ریال ۴۹۱۴۱۲ با میانگین مساحت ۳۳ مترمربع و متوسط عمر بنای ۲۴ سال در استان تهران و کمترین آن ۱۱۱۴۲ ریال میانگین مساحت ۲۱۱ مترمربع و متوسط عمر بنای ۲۱ بوده است. ایالت در استان سال ا سوی دیگر، یعالوهماهانه به یاجاره مبلغکمترین سه در صد ودیعه ی پرداختی برای اجاره ی هر مترمربع زیربنای م سکونی در معاملات انجام شده در این فصل مربوط به استان خوزستان با ۱۳۹۱ ریال و بیش ترین آن مربوط به استان تهران با ۱۱۱۷۳۱۱ ریال بوده است. همچنین از کل معامالت اجاره ی زیربنای مسکونی در کشور پاییزدر ۲۷۹۹/ ۲با تهران، ا ستان ۷۱ در صد ، دارای بیشترین سهم و استان
درصد ۱/۱با سمنان دارای کمترین سهم است
نمونه های مسکونی
ایالات متحده و کانادا
فروش خانه در ایالات متحده یا کانادا ممکن است شامل برخی یا همه مراحل زیر باشد:
استخدام یک واسطه املاک فروشنده و مدیریت تدارکات تبلیغات و فروش ، به استثنای املاک “برای فروش توسط مالک” که در آن مالک (ها) ممکن است با مشاور حقوقی مشورت کرده یا نسخه ای از قرارداد املاک را بدست آورند.
خریدار ممکن است تصویر را به طرق مختلف وارد کند: از دیدن تبلیغات در رسانه ها ، دیدن علائم خارج از ملک ، یا تماس با یک مشاور املاک برای دیدن ملک.
یک خریدار ممکن است از خدمات یک دلال املاک برای نمایندگی وی استفاده کند و تدارکات یافتن املاک مناسب را برآورده کند ، وی را قادر به خرید واجد شرایط کند و املاک مناسب را نشان دهد.
آگهی قیمت و جزئیات ملک با خدمات فهرست بندی چندگانه ، فهرست طبقه بندی شده روزنامه یا وب ، علامت چمن ، یا پوستر در دفتر املاک.
نمایشگاه های خصوصی یا خانه عمومی برای خریداران علاقه مند یا نمایندگان املاک خریداران.
اگر خریداران علاقه مند نتوانند قیمت تمام شده خرید خود را در محدوده مورد بررسی خود تأمین کنند ، می توانند پیش از موافقت برای وام مسکن به مبلغ مشخص دریافت کنند.
تهیه پیشنهاد کتبی برای خرید. اگر توسط نماینده املاک به نمایندگی از خریدار تهیه شده باشد ، عموماً بر روی فرم های از پیش چاپ شده و قانونی که توسط دفتر کارگزار املاک تأیید شده است ، انجام می شود. نماینده ای که نماینده خریدار است ، به مشتری خود در مورد ارزش افزودن بندهای احتمالی خاص مانند زمان دریافت تعهد وام مسکن یا ترتیب بازرسی ها ، مشاوره می دهد.
پس از پذیرش قرارداد فروش ، خریدار سپرده گذاری می کند. وثیقه معمولاً شامل یک قرارداد امضا شده بین دو طرف به علاوه چک جدی پرداخت پول است که با پیشنهاد همراه است ،و تا زمانی که همه طرفین به توافق نرسند ، واریز نمی شود. وثیقه سپرده شده سپس فروشنده را به افشای اموال بیشتر ، بازرسی و حذف شرایط می رساند. این امر همچنین منجر به جستجوی عنوان و گزارش بیشتر عنوان می شود.
ارائه پیشنهادات توسط خریداران علاقه مند. پیشنهادات متعدد ممکن است منجر به مناقصه شود ، با بهترین پیشنهاد (نه لزوما بالاترین پیشنهاد) فروش. ممکن است یک پیشنهاد واحد کمتر از قیمت اولیه درخواست باشد ، که منجر به مذاکره بین خریدار و فروشنده بر سر قیمت نهایی یا احتمالاً رد پیشنهاد توسط فروشنده می شود. هنگامی که فروشنده از مذاکره با هر خریدار با پیشنهاد کمتر از قیمت اولیه درخواست خودداری می کند ، وضعیت به عنوان توقف شناخته می شود.
پس از پذیرش یک پیشنهاد خاص ، یک قرارداد املاک توسط همه طرفین تصویب می شود. معمولاً یک دوره موقت کوتاه (معمولاً بیش از ۳۰ روز ، اغلب بسیار کمتر) ایجاد می کند تا خریدار بتواند اموال را به طور کامل بازرسی کند (اغلب با کمک بازرس خانه حرفه ای).
برخی از ایالت ها ، مانند نیویورک ، از فروشنده می خواهند که بیانیه افشای وضعیت ملک را به خریدار ارائه دهد و جزئیات کامل وضعیت ملک را بیان کند.
بسته به حوزه قضایی و شیوه سنتی ، جستجوی عنوان سپس از طرف تسویه حساب شخص ثالث یا شرکت سپرده ، در انتظار تسویه حساب نهایی ، انجام می شود.
ارزیابی ، طبق معمول ، توسط خریدار یا فروشنده سفارش داده می شود تا ارزش ساختمان و زمین را برای جلب رضایت وام دهنده تعیین کند.
بسته به نحوه بیان پاراگراف های احتمالی ، در صورت تشخیص نقص در بازرسی ، خریدار می تواند از آنها بخواهد که تعمیر شوند ، از قیمت فروش کاسته شود یا از خرید ملک خودداری کند.
بسته شدن فروش ، دوره سپرده گذاری را به پایان می رساند و انتقال مالکیت به خریدار را تکمیل می کند. در این زمان ، همه پولها تغییر دست می دهند و تعدادی از هزینه های بسته شدن توسط خریدار یا فروشنده پرداخت می شود.
اگر از یک دلال املاک در معامله استفاده شود ، بستن زمانی است که به کارگزاران درگیر پرداخت می شود.